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土地市場冰火兩重天 開發商一二線搶地

閱讀人數:885發布時間:2015-05-05 11:03:39 

三四線城市趨冷,一二線城市開發商仍搶地。2015年1-2月,全國開發商土地購置面積2773萬平方米,同比下降31.7%;土地成交價款699億元,同比下降30.2%。

 

  各級地方政府正在面臨房地產企業購地欲望和面積日益減少的壓力,這將“土地財政”逼入窘境。

 

  財政部發布的數據顯示,2015年1至2月,受房地產市場調整影響,國有土地使用權出讓收入4553億元,同比減少2579億元,下降36.2%。截至目前,3月份土地市場仍未明顯啟動。

 

  與之相比的數據是,2014年一季度土地出讓金達1.08萬億元,增長了40.3%。

 

  2014年土地出讓金收入雖仍達到4.2萬億,但增幅相比2013年已經大幅縮小。財政部報告預計,2015年土地出讓金將出現下降,至4萬億以下。

 

  就購地主體而言,開發商全面回歸一二線城市,“拋棄”三四線城市的趨勢。21世紀經濟報道記者調查了解,曾下沉到三四線城市的保利地產,已在其2015年規劃中明確提出全面回歸一二線城市。這已經成為主流房業的共識。

 

  土地出讓收入持續下滑

 

  財政部的數據顯示,1-2月,全國土地出讓金收入下降36.2%。

 

  另根據國家統計局數據,2015年1-2月,全國開發商土地購置面積2773萬平方米,同比下降31.7%;土地成交價款699億元,同比下降30.2%。

 

  3月上旬,一線城市土地受春節假期影響暫停,總成交59.8億,20大房企一線拿地僅5億;

 

  全國范圍內,根據中國指 數研究院數據信息中心監測顯示,2015年3月9日至2015年3月15日,本周監測的40個主要城市土地推出量環比增加24%,成交量環比增加205%,出讓金環比增加49%。其中,16個城市無土地推出,15個城市無土地成交。

 

  美聯物業全國研究中心認為,隨著春節影響消退,上周地市已明顯復蘇。而從兩會對房地產市場定調來看,今年樓市將以“穩”為主基調,政策或整體偏松。加之3月1日二次降息比之前的降準對市場更具影響力,樓市將迎快速回暖期,預測地市有望隨樓市回暖,3月下旬土地成交量或將走高。

 

  盡管如此,全年土地出讓金收入仍不容樂觀。事實上,從2014年一季度以來,土地出讓金收入便一直在下降。

 

  土地出讓金收入在2013年首次突破4萬億元,達41250億元,增長44.6%。到2014年,全年國有土地使用權出讓收入42606億元,同比僅增3.2%。雖然仍維持在4萬億元高位,但增幅已大幅縮小。

 

  這是一個遞減的過程。2014年一季度,土地出讓金增長高達1.08萬億元,同比增長高達40.3%。但從二季度開始,土地出讓金增速開始放緩。上半年1-6月土地出讓金增長回落至26.3%,1-9月增速回落至16.6%。而到了四季度,土地出讓金下滑2448億元,同比增速為-17.8%。

 

  2014年增速放緩,2015年或將實質性下降。根據3月17日財政部《關于2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告》,在2015年政府性基金預算中,“地方政府性基金本級收入44509.51億元,下降4.7%。其中,國有土地使用權出讓收入39452億元,下降4.7%。”

 

  從開發商角度來看,從去年開始,房地產土地購置面積已經開始下降。國家統計局數據顯示,2014年全年全國土地購置面積3.34億平方米,同比下降14.0%。

 

  諸多開發商人士表示,對于購地城市的結構性調整,加之目前的庫存高企,大家首要任務都是去庫存,拿地偏謹慎,是導致全國土地出讓金出現下滑的原因。

 

  開發商一二線搶地

 

  2007年以后,以最大地主碧桂園及恒 大為風向標,中國開發商曾開啟了一輪進軍三四線城市的運動,一直持續到2012年左右。

 

  但到了2013年,開發商們發現三四線“賣不動”了,許多城市開始過剩。這一年,保利、恒 大、佳兆業等開始大幅轉舵,回歸一二線城市。

 

  瑞銀證券測算,2014年開發商一致看好一線城市房地產市場,導致一線城市住宅出讓金同比上升26%,成交面積下滑19%,成交樓板均價大漲55%。反觀二三線城市住宅土地出讓金及成交面積均大幅下滑。

 

  到2015年,這一跡象更加明顯。“受行業季節性影響,2月份全國大多數城市土地成交環比持續收窄。但從熱點地塊來看,北京七家鎮、上海顓橋、武漢金銀湖街、鄭州惠濟天河路東等優質宅地仍然拍出了高溢價,春節的到來雖然讓國土局放慢了推地節奏,但對于人口導入優勢顯著的一、二線城市,房企拿地熱情依然高漲。”

 

  大型開發商以保利地產為例,2015年1-2月,保利地產在土地市場新獲得6個項目,新增規劃面積144萬平米,總地價32億元;平均樓面地價2,212元/平米,重點補充了成都、佛山和太原三地土地儲備,拿地仍偏謹慎;中銀國際分析師田世欣指出,保利今年投資將全面回歸一二線,輔以少量三四線城市土地。

 

  富力地產董事長李思廉表示,富力未來的業務重點更集中于一線和二線城市。預期今年將不會參與太多土地收購項目,如有十分合適的土地收購機會,亦只限于考慮北京和廣州等一線城市。此外,集團的優勢之一,是其在舊城改造項目的豐富經驗,舊城改造將是今年開發計劃中優先考慮的項目。

 

  作為中型開發商的一員,旭輝集團董事長林中表示,今年買地上半年比下半年好,旭輝在上半年買地的力度預計會比較大。而中國未來房地產利好是在特大型城市、大型城市,旭輝不會去小城市買地。

 

  曾被稱為三四線城市地主的碧桂園,總裁莫斌向記者表示,公司近年來加大了一二線城市及周邊地塊的投入,這類項目一般體量較大,有完善的配套設施,開發周期為5到10年,通過優越的性價比吸引大城市的首次置業和改善性需求及度假需求;而三四線城市則傾向于體量較小的項目,開發周期2到3年,以中小城市的本地首次置業和改善性需求為主。

 

  2014年,碧桂園銷售前十大城市分別為廣州、佛山、惠州、沈陽、江門、蘭州、梅州、東莞、鎮江及南通。一二線城市的占比已達一半。

 

  數據顯示,截至3月16日,銷售額排名前20的上市房企,年內在一二線城市拿地比例創歷史紀錄,占比高達92.5%,歷史首次突破9成。其中在一線城市拿地高達62.5%,這一比例也是歷史最高,相比2014年的38.8%,上漲比例超過25個百分點。

 

  與此同時,一二線城市特別是一線城市地價并未下降,讓包括萬科、保利在內的開發商無從下手。保利地產董秘黃海表示困惑,“(一線)有機會大家就猛干。搶到地就是‘靠膽子’。”

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